住み替えるなら知っておくべき!マンション売却における税金の特例(2)軽減税率の特例
2013年から始まった不動産価格の上昇は3大都市圏だけではなく、地方都市圏にも広がっており、都市中心部のマンションは新築、中古ともに高止まりしています。
不動産価格が上昇しても、譲渡益が3,000万円以内におさまれば、利益に対して所得税や住民税はかかりません。ただし、不動産によっては3,000万円を超える譲渡益が発生するケースも考えられます。
今回は、3,000万円を超えて利益が出た場合の「軽減税率の特例」について解説します。
所有期間10年超の場合は「3,000万円控除」とダブル適用!
軽減税率の特例は、通常の税率に比べて譲渡益に対する税率を軽減する制度です。通常の税率は「譲渡する年の1月1日時点の所有期間が5年以下である場合は所得税30.63%、住民税9%」「譲渡する年の1月1日時点の所有期間が5年超である場合は所得税15.315%、住民税5%」です。
さらに所有期間が「超長期(10年超)」である場合、税率が軽減され、譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分の税率は所得税率10.21%、住民税4%に。この特例は、居住用財産の譲渡所得の「3,000万円特別控除」と合わせて使えます。
3,000万円特別控除は、所有期間を問わず適用できるため、譲渡益が3,000万円以下であれば税金はかかりません。3,000万円を超えて利益が出た場合は、所有期間に応じて上記の税率により課税されます。
マンション売却で3,000万円を超えて利益が出るのは珍しいことではない
この特例について解説すると「3,000万円を超えて儲かるなんて想像できない」という声が聞こえてきます。「3,000万円を超えて儲かるのは、豪邸や都会の億ションを売った場合くらいでは?」と考える人も少なくありません。
ここで基本に戻り、譲渡所得の計算方法を解説します。
自宅マンションを譲渡する場合の譲渡所得は、譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)-3,000万円特別控除により求めます。
ただ、この取得費は、時間の経過につれて価値が減少した分(減価償却費相当額)が差し引かれます。そのため、実際の取得から長期間が経過したマンションの取得費は、実際の取得費よりもかなり低くなる傾向に。
また、取得費が「不明」である場合は「譲渡収入金額の5%」を取得費として計算します。例えば、父母や祖父母から相続により取得した場合や、売買契約書を保存しておらず、取得費がわからない場合などが該当します。このとき、5,000万円のマンションを売る場合の取得費は250万円となり、譲渡費用が300万円かかるとしても譲渡益は4,450万円。3,000万円を超える利益が発生したことになり、所得税、住民税が課税されます。
軽減税率の特例は「長期保有」「取得費が不明」の救世主
このように、取得から長期間が経過したマンションや、取得費が不明であるマンションを売却する場合には3,000万円を超える利益が発生する可能性が想定され、このような場合に軽減税率を適用できると、税負担を軽減されます。
3,000万円特別控除に比べて、適用するケースは少ないと考えられますが、所有期間が10年以下と10年超の場合では、税率が異なることは理解しておきましょう。
この記事を書いた人
益山真一
ファイナンシャル・プランナー
「3大資金(住宅・教育・老後)」を効率的に手当てし、ライフプランを実現するための家計管理を提案するファイナンシャル・プランナーとして、セミナー・執筆、相談を展開。仕事の目標は、お客様の「心、体、お金、時間、仕事」のバランスの改善による幸せ実現。セミナーは平成29年7月末時点で累計2,643回を数える。
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