住み替えるなら知っておくべき！マンション売却における税金の特例（2）軽減税率の特例

2013年から始まった不動産価格の上昇は3大都市圏だけではなく、地方都市圏にも広がっており、都市中心部のマンションは新築、中古ともに高止まりしています。

不動産価格が上昇しても、譲渡益が3,000万円以内におさまれば、利益に対して所得税や住民税はかかりません。ただし、不動産によっては3,000万円を超える譲渡益が発生するケースも考えられます。

今回は、3,000万円を超えて利益が出た場合の「軽減税率の特例」について解説します。

軽減税率の特例は、通常の税率に比べて譲渡益に対する税率を軽減する制度です。通常の税率は「譲渡する年の1月1日時点の所有期間が5年以下である場合は所得税30.63％、住民税9％」「譲渡する年の1月1日時点の所有期間が5年超である場合は所得税15.315％、住民税5％」です。

さらに所有期間が「超長期（10年超）」である場合、税率が軽減され、譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分の税率は所得税率10.21％、住民税4％に。この特例は、居住用財産の譲渡所得の「3,000万円特別控除」と合わせて使えます。

3,000万円特別控除は、所有期間を問わず適用できるため、譲渡益が3,000万円以下であれば税金はかかりません。3,000万円を超えて利益が出た場合は、所有期間に応じて上記の税率により課税されます。

この特例について解説すると「3,000万円を超えて儲かるなんて想像できない」という声が聞こえてきます。「3,000万円を超えて儲かるのは、豪邸や都会の億ションを売った場合くらいでは？」と考える人も少なくありません。

ここで基本に戻り、譲渡所得の計算方法を解説します。

自宅マンションを譲渡する場合の譲渡所得は、譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円特別控除により求めます。

ただ、この取得費は、時間の経過につれて価値が減少した分（減価償却費相当額）が差し引かれます。そのため、実際の取得から長期間が経過したマンションの取得費は、実際の取得費よりもかなり低くなる傾向に。

また、取得費が「不明」である場合は「譲渡収入金額の5％」を取得費として計算します。例えば、父母や祖父母から相続により取得した場合や、売買契約書を保存しておらず、取得費がわからない場合などが該当します。このとき、5,000万円のマンションを売る場合の取得費は250万円となり、譲渡費用が300万円かかるとしても譲渡益は4,450万円。3,000万円を超える利益が発生したことになり、所得税、住民税が課税されます。

このように、取得から長期間が経過したマンションや、取得費が不明であるマンションを売却する場合には3,000万円を超える利益が発生する可能性が想定され、このような場合に軽減税率を適用できると、税負担を軽減されます。

3,000万円特別控除に比べて、適用するケースは少ないと考えられますが、所有期間が10年以下と10年超の場合では、税率が異なることは理解しておきましょう。