住み替えるなら知っておくべき！マンション売却における税金の特例（3）特定居住用財産の買い換え特例

マイホームとして使用しているマンションの売却をする際は、売却益が3,000万円以内であればその所有期間にかかわらず、所得税や住民税がかかりません。

しかし、3,000万円を超える利益が出ている場合、所有期間によって以下の税率で課税されます。

・所有期間が5年以下：所得税30.63％、住民税9％
・所有期間が5年超10年以下：所得税15.315％、住民税5％
・所有期間が10年超：所得税10.21％、住民税4％ ※譲渡所得6,000万円以下の部分のみ軽減

所有期間が長くなるにつれて、税金が軽くなる仕組みになっていますが「できれば税金を支払いたくない」という人もいますよね。

今回はそんな方に、マイホーム（居住用財産）を売却して、買い換えた場合の特例「特定居住用財産の買い換え特例」を解説します。

マイホームの売却で利益が出る場合、特例として売却益が3,000万円までであれば税金がかからない「3,000万円特別控除」と、所有期間が10年を超える場合に3,000万円を差し引いた後の売却益6,000万円以下の部分の税率を軽減する「軽減税率の特例」などがあります。

これらの特例は、要件を満たすマイホームを売却するだけで適用できます。（マイホームを買い換えなくても適用できます。）

それに対して「特定居住用財産の買い換え特例」は、要件を満たすマイホームを売却するだけでなく、要件を満たすマイホームに買い換えることが必須。つまり、買い換えることで、経済活性化に貢献している人を評価する特例なのです。

この特例の適用要件の主なものは次のとおりです。

【譲渡資産】
・所有期間が、売却する年の1月1日時点で10年超
・住んでいた期間が10年以上
・売却金額が1億円以下

【買い換え資産】
・譲渡した年の前年から翌年までの間に買い換えること
・マイホームとして使用する建物（マンションの場合は専有部分、登記面積）の床面積が50平方メートル以上であること
・敷地面積（マンションの場合、敷地利用権）が500平方メートル以下であること

これらの要件をすべて満たさなければ「特定居住用財産の買い換え特例」は適用されません。例えば、専有部分の床面積が50平方メートル未満の場合には適用できませんので注意が必要です。また、所有期間が10年超、居住期間10年以上という要件があるため、2017年に売却する場合、2007年以降に購入したマンションであれば適用されないため、同じく注意しましょう。

この「特定居住用財産の買い換え特例」を利用すれば、売却したマンションの価額が6,000万円である場合、買い換えたマンションの購入価額が6,000万円以上であれば、譲渡益がいくらあっても、今回の売却では税金は1円もかかりません。

ただし、売却したマンションの価額が6,000万円で、買い換えたマンションの購入価額が5,000万円であれば、差額の1,000万円の譲渡収入があったものとして、税金が課税されます。

「特定居住用財産の買い換え特例」は「3,000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」とは併用できませんので、売却代金よりも買い換えたマンションの方が安い場合には、差額部分に対応する売却益に対して20.315％（長期譲渡所得の税率）の税率で税金がかかるのです。

また、「特定居住用財産の買い換え特例」は「課税の免除」ではなく「課税の繰り延べ」です。少しわかりにくいかもしれませんが、今回の売却で課税されなかった分は、次のマイホームの売却時に課税されます。

例えば、買い換えたマンションの価値が購入後に上昇すると、今回の譲渡で課税を繰り延べられた分と買換え後のマンションが値上がりした分の両方に税金がかかることになります。

所有期間が10年を超える場合、3,000万円特別控除と軽減税率の合わせ技」の適用による税額と、「特定居住用財産の買い換え特例」の適用による税額を比較した際、ほぼ同じであれば、前者を利用する方が無難といえるでしょう。

ここでは詳細な税金の解説は省略しますが、所有期間が10年超のマンションの売却では、特例の適用に2つの選択肢があり、その選択によって税負担が異なることを頭の片隅においておきましょう。

詳しいことは、不動産会社の担当者や税務署に相談してみてください。