FP が教えるマンションの固定資産税の計算方法

マンションを購入すると、毎年、税金を支払う必要が生じます。

これが「固定資産税」。

今回は、固定資産税の概要と、その計算方法について解説します。

日本にはさまざまな税金があり、大きく「国税」と「地方税」に分けられます。国税には、所得税や法人税のほか、相続税、酒税などが含まれます。一方、地方税に該当するのは、固定資産税や個人住民税などです。

固定資産税は、市町村に納める市町村税。道路・上下水道などの整備や学校・福祉・消防などに使われている大切な税金です。

毎年1月1日時点でマンション・一戸建て（土地）などの固定資産をお持ちの方（所有者として登記されている方）に課税されます。そのため、例えば1月末に売却しても、1年分固定資産税の支払い義務が発生することに。なお、一括で納付することもできますが、4回に分けて納付するのが一般的です。

固定資産税は、土地と建物をそれぞれ別々に計算します。いずれも税額は「課税標準額×1.4％」。

マンションの場合は、マンション全体の土地を専有面積（住んでいる人が単独で所有している部分）の割合で計算し全戸数に割り当てます。

では、土地の部分から見ていきましょう。

まず、課税標準額ですが、これは購入額ではありません。税金を計算するために市町村が決定するもので、固定資産税の課税標準額は公示地価の70％が目安。公示地価とは、国土交通省が定めた標準地の公示された価格のことで、土地の取引価格の指標となります。

課税標準額は役所から届く納税通知書で確認することができますが、あらかじめインターネットで住所から路線価を調べ、マンション全体の広さ・戸数と合わせておおよその金額を割り出すことも可能です。

※路線価図には相続税路線価図と固定資産税路線価図がありますが、一般的に路線価というと「相続税路線価図」を指します。

なお、マイホーム用の土地には軽減措置が設けられており、200平方メートル以下の部分は小規模住宅用地の特例として課税標準額が1/6になります。マンションは、土地の広さに対して戸数が多いため、ほとんどの場合はこの特例の適用となるでしょう。もしも200平方メートルを超えた場合は、超える部分の課税標準額が1/3になります。

わかりやすい数字で確認してみましょう。

計20戸ですべての部屋の広さが同じマンションがあるとします。マンションの敷地が2,000平方メートルだとすると、1戸に割り当てられる土地は100平方メートル。

※本来は、部屋の広さの割合によって算出。

このマンションの路線価を10万円とします（固定資産税路線図でマンションの住所から固定資産税を確認）。これは1平方メートル当たりの金額なので、100平方メートル×10万円=1,000万円となります。

マイホームの200平方メートル以下の部分は課税標準額が6分の1になるので、1,000万円÷6≒1,666,000円（端数処理）。これに1.4％をかけ端数処理すると、土地分の税額は23,200円となります。

次に、建物の部分です。

建物の課税標準額は、築年数の経過によって下がった価値（減価率）から計算します。よって、建築してから年数が経つにつれ、課税標準額は減少。こちらも役所から届く納税通知書で確認できます。

なお、床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下の新築の場合は減額措置があり、税額が1/2に減額されます。3階建て以上のマンションの場合、新築後5年間、減額されることに。

土地と建物に別々の減額措置がありますので、覚えておきましょう。

マイホームを持つと、固定資産税だけでなく、都市計画税なども課税されることがあります（都市計画税=課税標準額×最大0.3％）。

住宅ローンの支払いだけではなく、固定資産税などの税金の支払いが発生することも視野に入れて資金計画を立てておきましょう。