節税効果が減少!?変わるタワーマンションの固定資産税

これまで「不公平」との声も上がっていた、タワーマンションの固定資産税。これが平成29年度の改正により、見直しが行われました。
今回は、変わるタワーマンションの固定資産税についてご紹介します。

そもそも、なぜタワーマンションの固定資産税は不公平といわれていたのでしょうか？
その理由には、マンションの固定資産税の算出方法が大きく関係していました。

・マンションの固定資産税の算出方法

マンションの固定資産税の計算では、まずマンション全体の土地・建物の固定資産税評価額を計算し、部屋の広さ（占有床面積）の割合に応じて所有者全員に割り振られます。そして、各戸の固定資産税評価額に、税率（軽減措置などがあるケースもあり）をかけて算出します。

（例）
マンション全体の固定資産税が100万円とします。同じ大きさの部屋が10戸あったとすると、1戸当たりの固定資産税は「100万円÷10戸」で10万円。

上記の例のとおり、固定資産税額は階数にかかわらず、広さによって決まります。しかしながら、マンションの売買金額に目を向けてみると、同じ広さであれば階数が高い部屋の方が高額になるのが一般的です。

「1階と最上階の部屋、支払う税金は一緒なのに、売ったときの金額（資産価値）は全然違うじゃないか！」

これこそが、不公平といわれる理由だったのです。

これまでは節税の目的でタワーマンションの高層階の購入が検討されるケースも多くありました。固定資産税だけでなく、相続税も上記同様に割安感があったため、タワーマンションは相続対策にも有効といわれていたのです。

上述した不公平感を緩和するため、タワーマンションの新税制が導入されることになりました。

平成29年4月1日以降に売買契約を行った新築のタワーマンション（高さが60m超、おおむね20階以上）から、新税制の対象となっています。対象のマンションでは、1階上がるごとに専有部分の床面積に階層別占有床面積補正率をかけて、固定資産税の計算に用いる面積の割合を増やします。

※階層別占有床面積補正率
⇒1階を100とし、1階を増すごとに10を39で割った数を加えた数値。

（例）
タワーマンションの40階の部屋の場合。100＋10／39×（40階－1）＝110.0となり、1階と比べて1.1倍の面積として計算されることになります。

これにより、タワーマンションの固定資産税については「中層階では今までとあまり変わらず、低層階では安く、高層階では高く」なります。低層階と高層階では、税金の支払い額に差が生じることとなるため、以前よりは不公平感は緩和されそうです。

タワーマンションの高層階の購入による節税効果は、今までよりは薄れます。それでも1階と同じ広さであれば40階の固定資産税額は1.1倍なので、まだまだ高層階のほうが割安と捉えることもできるでしょう。

ただし、タワーマンションの高層階は物件価格が高額になりがちです。住宅ローンを利用して購入するのであれば、「今後、無理なく返済していける金額なのか」ということも考える必要があります。

よって、資産価値にだけ目を向けてタワーマンションを選ぶのはおすすめできません。節税メリットの一点でタワーマンションに固執するのではなく、暮らし方や返済計画など、さまざまな視点で幅広く物件を検討するようにしましょう。改めて自分のライフプランや求める条件を考えてみると、タワーマンション以外のファミリーマンションや分譲マンションが合っていることもあります。

マンション購入は大きな買い物です。今一度、視野を広げてみてください。そうすれば、今まで知りえなかった理想のマンションに出会える可能性がぐっと高まるかもれませんよ。