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住まいの基本知識

物件の選び方や、住宅ローンの組み方などの住宅購入に関する
基本的な知識や暮らしの雑学・知識をご紹介します。

【FP監修】住み替え時、今の家のローン残高はどうすべき?完済する3つの方法

『一生の買い物』、そう思って購入したマイホームでも、住み替え・買い替えを考えるようになるシーンは意外と少なくありません。そんなときに注意したいのが『現在利用している住宅ローンの残高』です。

現在の住居のローンが完済できていないと、その家を売ることが難しくなり、結果として新居へ移り住むことが難しくなるケースがあります(※1)。

しかし、だからといって解決方法がないというわけではありません。
そこで今回は、現在の住まいの住宅ローンが残った状態で、新居へ移り住む方法をご紹介します。

(※1)ローン返済が完了していない物件には『抵当権』が付いたままとなり、結果的に住宅が売却できなくなる恐れがあります。この『抵当権』とは、万が一住宅ローンを返済できない場合のために、土地や建物を担保とする権利のことです。当然のことながら、抵当権が付いた物件は買い手から敬遠されます。

元の家の住宅ローンを完済する3つの方法

一般的に新居の住宅ローンを借りるためには、現在利用中の住宅ローンを完済しなければなりません。もしも手持ちの資金で現在利用中の住宅ローンを完済できないときは、以下の3つの方法で完済することができます。それぞれの概要と、メリット・デメリットをまとめました。

方法①「つなぎ融資」

つなぎ融資とは、現在利用中の住宅ローン残高を返済するために“一時的に借りるお金”のことを指します。利用者は、この融資金を使って元の住まいのローンを一旦完済します。そして元の住まいが売却できたときに、つなぎ融資を借りた金融機関にお金を返済します。

つなぎ融資のメリット】・元の住居のローンが完済された状態で新居へ移れる。
・一時金を利用してはいるものの、元の住居のローンがない状態なので、ひどく焦って元の住居を売る必要性がない。
・つまり、売却価格が上がる頃合いを見計らって売ることも可能。
つなぎ融資のデメリット
・金利が割高なうえに事務手数料などが別途発生することもある。
・つなぎ融資は一般的に不動産会社(※2)が提携している金融機関から受けるもの。そのため、つなぎ融資を受ける際は契約する不動産会社を途中で変更することはできないことが多い。
・融資期限が決まっているため、それまでに売却先が見つからない場合は元の住まいの売却を不動産会社にゆだねることになる。そのため、希望の金額で売却できない可能性も。(※2)新居の購入や元の住居の売却で契約をおこなう特定の不動産会社

 

方法②「セカンドハウスローン」

セカンドハウスローンとは、自分が住むための2軒目の住宅を購入するときに利用するローンです。

セカンドハウスローンのメリット
・一般の住宅ローンと変わらない金利で借りられる金融機関もある。
セカンドハウスローンのデメリット
・2軒分の借入額になるため(高額になるため)、金融機関の審査をパスできるだけの収入があることが必須。
・元の住まいと新居との2軒分のローンを支払っていくことになり、月々の負担が大きくなる。

 

方法③「新しい住宅ローンに、元の住宅ローン残高を組み込む」

元の住まいの住宅ローン残高を、新しい住宅ローンに上乗せして借り入れる方法もあります。

ただし、この方法をとるには元の住まいの売却自体が決まっていることが前提になります。そのため、“元の住まいの売却にかかわる契約書”などが必要になってきます。また、審査の際は「新しい住まいの評価」や「借り入れる人の収入」なども審査対象となります。

さらに金融機関によって、「新居の住宅ローン+○○万円」など上乗せできる金額は異なります。

【新しい住宅ローンに、元の住宅ローン残高を組み込むメリット】
・住宅ローンを一本化できるため、元の住まいの売却が決まっている場合は用いやすい。
【新しい住宅ローンに、元の住宅ローン残高を組み込む」デメリット】
・新居の価格以上のローンを組むことになり、月々の負担増は避けられない。

将来的な住み替えの可能性を視野に入れて、マイホーム購入をしよう!

元の住まいの住宅ローンが残ってしまった場合も、さまざまな打開策があります。

しかし、できる限り住宅ローンを残さないために、やはり最初にしっかりと資金計画を立てることが大切です。また、マイホームの購入時は転居や家族構成の変化にともなう住み替えの可能性も視野に入れておくと安心です。

この記事を書いた人

佐々木 茂樹

ファイナンシャルプランナー

1968年、北海道旭川市生まれ。地元の公立高校卒業後、ホテルマン、郵便局を経験。郵便局在職中にAFP資格を取得後、生命保険会社へ転職し、ライフプランシミュレーションを軸にした保険提案を実践。主に住宅購入時の保険見直し相談を行ってきたが、顧客の悩みは住宅ローンや資産形成など保険だけでは解決できないことを痛感し、2011年、独立系FP事務所ファイナンシャルサービス株式会社を設立、代表取締役に就任。金融機関に属さないFPとして顧客目線での問題解決、夢の実現のサポートを行っている。

■HP:http://financial-service.jp/

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