新築マンションの「瑕疵担保責任」って？FPが徹底解説！

もしも購入した新築マンションに入居した後で欠陥（瑕疵）が見つかった場合、売主や施工者に対して、無償で補修や損害賠償を請求することができます。これは「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」といわれています。

今回は、この瑕疵担保責任について解説します。

まず、瑕疵担保責任という言葉について説明しましょう。「瑕疵」とは、予期していた状態や性質が欠けていることを言います。「担保」とは、その瑕疵を補修したり損害を賠償したりすること。つまり、新築マンションを売る側には「瑕疵」を「担保」する「責任」が課せられているのです。

以前、マンションの耐震性を偽装した事件がありました。テレビや新聞で大々的に報じられたこともあり、記憶に残っている方も多いかもしれません。その会社は倒産し、残念ながら住民の方に負担がかかってしまいました。この事件をきっかけに、住宅購入者を保護する法律として「住宅瑕疵担保履行法」が施行されたのです。

この「住宅瑕疵担保履行法」では、消費者が新築住宅を安心して購入できるように、「（住宅を供給した事業者は）住宅の主要構造部分の瑕疵について、10年間の瑕疵担保責任を負うこと」と定められています。

欠陥が見つかった場合、住宅を供給した事業者が無料で直さなくてはなりません。そしてその責任を果たすために、万が一のための資金を確保しておくことが求められることになりました。具体的には、新築住宅の建設会社や宅建業者などの住宅事業者に対して、「住宅瑕疵担保責任保険の加入」または「保証金の供託」を義務付けるといったものです。

また、物件販売前には「保険加入と保証金の供託、どちらで資金を確保しているのか」を購入者に書面などで説明をする義務もあります。どちらの措置も取らなかった場合は、事業者に対して新築住宅の売買禁止といった罰則が課されます。なお、この法律の対象となるのは消費者に新築住宅を引き渡す「建設業者」や「宅建業者」などの住宅事業者に限られ、個人は対象になりません。

では、住宅瑕疵担保履行法で定められている「住宅の主要構造部分の瑕疵」とは、どのような欠陥なのでしょうか？

住宅の主要構造部分の瑕疵は、「構造上の欠陥による強度の低下」や「構造上の欠陥による雨水などの染み込み」などが考えられる部分で、具体的には柱・基礎・外壁・屋根などの欠陥を指します。例えば、雨漏りや基礎・柱の欠陥による家の傾き、といったものです。

つまり、住むために不可欠な部分の補修はしてもらえますが、その他の部分は瑕疵担保責任の観点からは外れる、ともいえるのです。軽微な壁の傷や住宅設備機器の故障などは、この補償で直してもらうことはできません。

住み始めてから不明点や不具合などに気づくことは意外と少なくありません。主要部分以外の維持・管理については自身で考える必要がありますが、補修や保証といったアフターサービスに力を入れている事業者もあります。

購入後にどのようなアフターサービスを受けられるのか、事前に確認しておくと良いでしょう。