【FP監修】マンションの買い替えにかかる費用を一挙公開！注意点も解説！

「マイホームは一生に一度のお買い物」。そう言われることもありますが、特にマンションの場合、最近ではライフスタイルの変化に伴い、買い替えを検討する家庭が増えています。

実際、今住んでいるマンションを売却し、新しいマンションに買い替える際、どのような費用が発生するのでしょうか？

マンションの買い替える際には、以下の両方の費用がかかることになります。

【マンション購入時にかかる費用】

○仲介手数料
※新築の場合は不要のケースが多い

○登記費用
※抵当権設定・所有権移転（保存）登記の登録免許税と司法書士などの専門家への手数料

○売買契約書印紙
※売主・買主が折半

○住宅ローン契約書印紙

○火災保険料

○不動産取得税

○引越し費用

など

【マンションの売却時にかかる費用】

○仲介手数料

○売買契約書印紙
※売主・買主が折半

○抵当権抹消登記・住宅ローン完済手数料
※住宅ローンが残っている場合

○売却益に対して譲渡所得税・住民税などの税金

○ハウスクリーニングやリフォーム費用

○引越費用
など

ポイント1：仲介手数料・登記費用

仲介手数料・登記費用は、あらかじめ準備するのではなく、一般的には住宅ローンの融資実行時に清算します。諸費用込みで借入している場合には、金融機関が指定した金額を別に準備してくれることもあります。

ポイント2：印紙

今では電子契約を取り入れている金融機関もあり、印紙代はかからないケースもあります。

ポイント3：火災保険料

火災保険料は、住宅ローンの担保として加入することを求める金融機関がほとんどです。

ポイント4：売却益に対して譲渡所得税・住民税などの税金

売却時の譲渡所得税などの支払いは、あくまで売却して利益（譲渡益）が出たときのみです。

手元にマンションを購入した領収書がないと、売却代金の5％を取得費として計算することになるため、多くの譲渡益が出る可能性が高くなりますが、特例として、自分が住んでいた不動産を売却するときには「3,000万円の特別控除」を利用できます。所有期間の長短に関係なく、売却した金額から最大3,000万円を控除できるので、3,000万円以内での売却であれば、譲渡所得税はかかりません。

ただし、住宅ローン控除と3,000万円の特例は併用できませんので、どちらにメリットがあるのか試算してください。

※参考：マイホームを売ったときの特例

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

なお、売却したいときに住宅ローンが残っていて、かつ自己資金などで完済ができないと、あらかじめ抵当権を抹消することができません。抵当権が付いたままでマンションを売却することは難しいのですが、売却と同時に住宅ローンを支払うことで、売却をすることが可能です。

具体的には、住宅ローンを借り入れている金融機関に協力してもらい、売却代金で住宅ローン残金を支払い、抵当権抹消の手続きを行った上で、引き渡しを行います。

※売却代金が住宅ローン残高とその他の諸費用の総額より少ないと、自己資金などで補わなければなりません。

マンションの買い替えにおいては、売却を先にするのか、もしくは購入を先にするのか、その順番によってそれぞれメリットとデメリットがあります。

【先に売却する】

○メリット：

住宅ローンが残っている場合は先に清算することができる

（資金計画が立てやすい）

〇デメリット：

・売れれば家を明け渡さなくてはいけないので、仮住まいが必要。

（引越しが2回かかり、出費が増える）

・家に住んでいる状態のまま、購入希望者の内覧を受け入れなければならない。

【先に購入する】

〇メリット：

気に入った物件を逃さない。

〇デメリット：

元のマンションの住宅ローンが残っている場合、つなぎ融資やダブルローンが必要な可能性も。

気に入った物件を逃したくないため、先に購入しようとする人は多いですが、デメリットには十分に注意しましょう。

元のマンションの住宅ローンがなかったり（すでに返済済み、自己資金で支払い可能）、元のマンションの住宅ローンが残っていても、次のマンション購入のための住宅ローンを組む、いわゆる「ダブルローン」を組んだりできれば、お金の問題は起きにくいかもしれません。

ただし、ダブルローンが組めるかどうかは「返済比率」によります。

※その他の諸条件はあります。

返済比率とは、年間の収入に対する返済額の割合のこと。金融機関により借入可能とする返済比率は異なりますが、35％前後に設定している金融機関が多いようです。

もちろん、住宅ローン以外の借入も含まれます。例えば、年収600万円の家庭で月々10万円（年間120万円）返済している場合、返済比率は20％。もし35％の返済比率まで借入れるとすると、月75,000円返済のローンを別に借りられます（金利1.6％とすると、35年ローンで2,410万円のローンが組める計算です）。

また、売却できるまでの間、つなぎ融資を受けることもできます。融資を受けて元の住宅ローンを返済して新しいマンションを購入し、売却できたら一括返済します。1年以内程度が一般的です。

しかし、つなぎ融資は、通常の住宅ローンよりも金利が高く、諸費用も別途かかります。融資期限の間に売却できないと、売却を不動産会社にゆだねることになり、思った金額で売却できない可能性も否定できません。

「購入したい物件と出会えるタイミングを大切にしたい」という気持ちは理解できます。けれど、金銭的に無理のある買い替えはおすすめできません。

たとえ追加の借入が可能だとしても、その後、問題なく支払っていけるかは別問題です。支払額が増えることに不安があるのであれば、売却を先に行うのもひとつの方法でしょう。

いずれにせよ、マンションの買い替えは、ライフプランをしっかりと立てつつ、計画的に行なうようにしてください。